: ضوابط استانداردها :
منابع :
سیری در مبانی معماری غرب ـ وحید قبادیان
معماری اسلامی ایران ـ دکتر محمد کریم پرنیا
اقلیم و معماری ـ مرتضی کسمایی
هندبوک معماران ـ کوروش محمودی
اطلاعات معماری ـ ارنست نویفرت
انواع کاربری تجاری:
تجاری رده محله : شامل واحدهای خرید روزانه خرده فروشی مانند خواربار فروشی های میوه و سبزی فروشی ها ، نانوایی ها و انواع مشابه دیگر در این رده می باشند
تجاری رده ناحیه : شامل واحدهای خرید هفتگی مانند سوپر مارکتها، فروشگاههای تعاونی مصرف شهر و روستا ،نوشت افزار فروشی ها ،آجیل فروشی ها و انواع مشابه دیگر در این رده از ارائه خدمات می باشند
تجاری رده منطقه : شامل بازارچه ها ، بازار روزها ، بنگاههای معاملات تلفن : واحدهای خرید ماهانه ، پارچه فروشها ،پلاستیک فروشها، لوازم خانگی ، فروش لوازم صوتی و تصویری،کتابفروشیها و انواع مشابه دیگر در این رده قرار می گیرند.
تجاری رده حوزه : شامل واحدهای خرید سالانه : مانند فروشگاههای بزرگ زنجیره ای ، بنگاههای فروش اتومبیل ، مبل فروشی ها ، پوشاک فروشی ها ، میادین میوه و تره بار و انواع مشابه می شود
تجاری رده شهر و فراتر : شامل عمده فروشها ،راسته های صوف مختلف و بورسها بازارها ، میادین میوه و تره بار ، شرکتهای بازرگانی و تجاری ، شعب مرکزی بانکها موسسات تجاری واردات و صادرات کالا ، شعب و دفاتر نمایندگی بانکهای خارجی و نمایندگی موسسات تجاری خارجی و ...
شناخت مراکز خرید معاصر در ایران
در راستای تغییراتی که در نظام شهر نشینی و ساختار اقتصادی کشور به وجود آمد و تاثیراتی که در جنبه های مختلف بر بازار و روابط و قوانین حاکم بر آن در شهر های ما گذشت ، امروزه با مجموعه ای از فضا های تجاری رو به رو هستیم که هر یک به نوعی در تامین نیازمندی های ساکن نقش دارد .
مقررات مربوط به عملکردهای تجاری :
فعالیت های تجاری شامل کلیه واحدهای تجاری اعم از واحدهای کسبی، خورده فروش و عمده فروش واحد های بازرگانی و مبادلاتی و به بیان دیگر هر نوع فعالیت تجاری که در سطح احتیاجات محله، ناحیه، منطقه و شهر بوده و جنبه تولیدی کارگاهی و صنعتی بزرگ ندارد، منظور نظر می باشد. در منطقه ی عملکرد محله ای کاربری تجارت تا سقف تعیین شده می تواند مستقر شود . و مقدار آن برابر است با میزان تعیین شده در جداول کاری ها هر محله.
با توجه به اینکه استقرار این کاربری در منطقه مسکونی و سایر عملکردها نیز محتمل است. لذا می تواند به شک نواری در بر معابر قرار گیرد. در تجاری نواری حداقل مساحت واحدهای تجاری 5/17 متر مربع
مقررات تفکیک و احداث ساختمان تجاری :
- تفکیک اراضی برای این کاربری به قطعات حداقل 200 متر مربع مجاز است. مقررات فضای باز با اعمال ضریب 8/0 صورت می پذیرد.
- به ازاء هر واحد تجاری (نواری) تا حداکثر 5/17 متر مربع زیر بنا تامین یک واحد پارکینگ به میزان 5 متر مربع الزامی است. هر واحد تجاری 5/17 متر مربع و حداقل عرض 5/3 متر و حداقل ارتفاع پارکینگ 2/20 متر تعیین می گردد.
توضیح 1:
احداث واحد تجاری یا واحد کسبی در زیر زمین مشروط به تامین پارکینگ و راه مستقل مجزا است.
توضیح 2: در حین تفکیک بایستی عرض معابر و همچنین پخ بر طبق ضوابطی که داده شده است رعایت شود.
تبصره 1 : چنانچه شخص فقط 25 متر مربع زمین داشته باشد باید هزینه تهیه یک واحد پارکینگ را به شهرداری بپردازد و شهرداری مکلف به تامین پارکینگ برای ملک یاد شده است.
تبصره 2: تفکیکی هایی که با کاربری تجارت به مساحت 60 متر مربع قبلاً واگذار گردیده است، در برخی از آنها احداث بنا صورت گرفته، طبق ضابطه قبل با سطح اشغال 100 درصد و تراکم 200 درصد مجاز به احداث بنا هستند.
حوزه تجاری:
ضوابط و مقررات منطقه اراضی تجاری ـ بازرگانی در دو سطح از مقیاس فعالیت فرد در مقیاس کلان منطقه ـ شهر) تدوین گردیده است در مقیاس خرد (محله و ناحیه) در کاربری های تجاری ـ مسکونی و فعالیتهای تجاری و بازرگانی کلان (منطقه ـ شهر) محورهای شهری و مراکز منطقه ای شهری احداث می گردد.
به هر حال رعایت کلیه ضوابط و مقررات مربوط به سهولت دسترسی برخورداری از سیستم حمل و نقل عمومی، عدم مزاحمت ناشی از شلوغی و آلودگی برای بافتهای مجاور الزامی است.
موارد استفاده از زمین:
استفاده از اراضی تجاری در موارد زیر پیش بینی شده است.
استفاده های مجاز در کاربری های تجاری:
- احداث واحدهای خرد، فروشی و عمده فروشی صنوف مختلف.
- احداث واحدهای وابسته به خدمات بهداشتی و درمانی مانند مطب پزشکان، تزریقات، حمام...
- خدمات اداری و بازرگانی مانند دفاتر مهندسی، دفاتر خصوصی بازرگانی، خصوصی و تجاری، شعب بانکها، دفاتر پست و کلانتری، شهرداری در مقیاس محلات و...
- فضای سبز عمومی و بازی کودکان
- خدمات اقامتی و پذیرایی مانند قهوه خانه، هتل مهمانپذیر، رستوران، اغذیه فروشی و مراکز عرضه غذا
- کارگاههای کوچک تعمیراتی مانند پنچر گیری، تعویض روغن، تعمیر لوازم خانگی، تعمیر و نگهداری وسایل گرمایش و سرمایش، تعمیر وسایل الکتریکی و...
- خدمات فرهنگی مانند تاتر، کتابخانه، سینما و نمایشگاه و....
- تاسیسات و تجهیزات شهری مانند منبع آب، پست ترانسفورماتور و...
- پارکینگ عمومی
- واحدهای مسکونی بر اساس ضوابط و مقررات مربوط مسکونی
موارد استفاده مشروط :
علاوه بر استفاده های مجاز اراضی دارای کاربری تجاری و سایر کاربری ها می توان در موارد مشخص و بنا به پیشنهاد شهرداری و تصویب کمسیون ماده 5 کاربری های دیگری که در زمره موارد ممنوع نباشد برای این اراضی در نظر گرفت.
موارد ممنوع :
در منطقه تجاری کاربری های صنعتی، حمل و نقل و انبار ممنوع است
ضوابط مربوط به تفکیک زمین
- حداقل اندازه قطعات
- حداقل مساحت تفکیک اراضی ( حوزه تجاری- مسکونی 300 متر مربع و تجاری –اقامتی 350 متر مربع میباشد.
- حداقل مساحت تفکیک اراضی در حوزه تجاری کلان 400 متر مربع میباشد.
در صورت تجمیع قطعات اراضی دارای کاربری تجاری 10% به تراکم قطعه اضافه می شود.
ضوابط احداث بنا در کاربری تجاری در فعالیت های کلان:
- تراکم ساختمانی پایه در اراضی تجاری شهری تابع ضوابط می باشد و شهرداری می تواند تحت ضرایط معینی تا میزان 20% این تراکم را افزایش دهد.
- در اراضی تجاری مبنای محاسبه تراکم ساختمانی برابر مساحت قید شده در سند مالکیت محاسبه می گردد هر نوع ساخت و سازی ملزم به رعایت برهای اصلاحی است.
- حداکثر سطح اشغال بنای تجاری در طبقه همکف و در زیر زمین 70% مساحت قطعه است.
نحوه محاسبه سطح زیر بنا در منطقه تجاری:
به استثنای سطوح پارکینگ، انباری، موتورخانه، پله ها و راهروهای عمودی ارتباطی، سایر سطوح ساخته شده در همکف و طبقات بالا جزء تراکم محاسبه می شود.
حداکثر ارتفاع ساختمان
واحدهای مغازه ای واقع در همکف می توانند با ارتفاع یک و نیم طبقه و حداکثر 5/5 متر ساخته شود. و حداقل ارتفاع مغازه 8/2 متر است.
احداث نیم طبقه در واحدهای تجاری و مغازه ای تا میزان 55% مساحت مغازه بلامانع است که 20% آن و حداکثر 20 متر مربع جزء تراکم محاسبه می شود.
نحوه استقرار ساختمان در زمین و اشراف:
در مجموعه های تجاری حداقل فاصله بین دو واحد مغازه ای رو به رو نمی تواند کمتر از 4 متر باشد.
حداقل عرض راهروی جلوی واحدهای تجاری در طبقات بالای همکف 5/2 متر تعیین می گردد.
عرض راه پله به صورت یک طرفه حداقل 2 متر و به صورت 2 طرفه 5/1 متر باید در نظر گرفته و فاصله راه پله از دورترین واحدهای تجاری نباید از 20 متر بیشتر باشد.
بازسازی و نوسازی واحدهای تجاری موجود برابر سطح زیر بنای فعلی پس از رعایت تعویض گذرها و سایر ضوابط و مقررات بلامانع است.
در مجتمع های تجاری باز از هر دو واحد تجاری احداث یک واحد سرویس بهداشتی شامل یک توالت و دستشویی الزامی است.
تعداد پارکینگ :
حداقل تامین یک واحد پارکینگ به ازای هر 50 متر مربع زیربنای تجاری الزامی است.
در مورد واحدهای تجاری مغازه ای شهرداری می تواند در مقطع صدور پروانه ساختمان در صورت امکان احداث پارکنیگ با اخذ عوارض مربوط نیست به تامین پارکینگ عمومی بر میزان مورد نیاز اقامت
احداث زیرزمین در کاربری تجاری به منظور استفاده ( پارکینگ انباری، مرکز، تاسیسات و سیستم های گرمایش و سرمایش، آسانسور، برق و... ) بلامانع است و مساحت آن جزء تراکم ساختمانی محسوب نمی گردد. مساحت زیرزمین حداکثر برابر سطح اشغال در همکف تعیین می گردد.
ضوابط مربوط به نحوه استفاده از زمین تا تفکیک و احداث ساختمان:
اراضی و مناطق تجاری :
ماده 1: پیش بینی های لازم از جنبه جلوگیری از حریق و آتش سوزی مطابق با ضوابط سازمان آب و اخذ مجوز از سازمان مزبور برای ساختمان های بیش از دو طبقه لازم است.
ماده 2:کلیه اراضی تجاری واقع در مراکز مناطق دارای تراکم ویژه بوده و اراضی تجاری واقع محله ها، اراضی مختلط تلقی می شوند.
ماده3: اراضی تجاری واقع در مراکز حوزه ها و مراکز مناطق تا چهار طبقه فقط مجاز به عملکردهای تجاری رده مربوط بوده از طبقه چهارم تا هفتم مشمول عملکرد های تجاری، مختلط یا ترکیب هر دو بوده و از طبقه هشتم به بالا مجاز به استفاده از کاربری های مختلط می باشند.
ماده4: اراضی تجاری واقع در مراکز نواحی و مراکز محله ها مجاز به عملکردهای تجاری رده مربوط بوده و فقط در طبقات دوم و سوم مجاز به ترکیب کاربری تجاری با کاربری مختلط و یا استفاده از کاربری مختلط می باشد.
ماده 5: عملکردهای مجاز در کاربری های مختلط تجاری به شرح زیر می باشد.
کلاسهای نهضت سوادآموزی ، هنرکده های فنی ، هنری موسسات زبان خارجی ، دارالترجمه ها، عتیقه فروشها ، قاب سازیها ، واحدهای خدمات ، پذیرایی ،سالن های اجتماعات ، نمایش تئاتر و فیلم ،نمایندگی فروش کالاهای تجاری و صنعتی و ادارات و دفاتر بخش عمومی ،واحدهای تولیدی کوچک مثل خیاطی و گلدوزی ،آموزش حسابداری ،شرکت های تاسیساتی ،مهندسی ، پیمانکاری ،مهندسین مشاور، دفاتر خدمات کامپیوتر، گمرکی، حمل و نقل ،موسسات تولیدی ارائه خدمات چاپ و تکثیر.
ماده15: از طبقه چهارم به بالا ، فاصله مجاز احداث بنا از پلاکهای مجاور باید رعایت گردد. حداقل این فاصله تا تهیه طرح های تفصیلی مراکز حوزه ها و مناطق بشرح زیر است:
بند1: از طبقه چهارم تا طبقه هفتم ، 3 متر
بند 2: از طبقه هشتم تا طبقه چهاردهم ، 6 متر .
بند 3: از طبقه پانزدهم به بالا ، 9 متر .
ماده 16: حداقل عرض نورگیر ، پاسیو یا حیاط مرکزی برای بناها تا طبقه دوم 6 متر و تا طبقه ششم 12 متر می باشد.
تبصره : سطح نورگیرها پاسیو و حیاط مرکزی با رعایت حداقل عرض موضوع بند فوق جز و زیر بنا محسوب نمی گردد.
ماده 17: حداکثر طبقات زیر زمین برای تراکم ساختمانی 180 درصد در طبقه می باشد
ماده 18: حداکثر سطح هر طبقه زیر زمین معادل سطح طبقه همکف بوده و بیش از آن منوط به تایید کمیسیون فنی شهرداری می باشد.
ماده 19: زیر زمین جزء مشاعات بوده و بهره برداری از آن جهت عملکردهای زیر مجاز می باشد:
بند 1: انبار . با حداکثر 6 متر مربع به تعداد واحدهای تجاری منفرد.
بند 2: پارکینگ
بند 3: موتورخانه
بند 4: سرویس های بهداشتی شامل توالت عمومی
بند 5: آبدارخانه عمومی به وسعت حداکثر 15 متر مربع
بند 6: کارگاه تعمیرات و نگهداری ساختمان
بند 7: سردخانه
بند 8 : سطوح وسیع و یکپارچه { تجاری} حمل سوپر مارکت از فروشگاههای بزرگ و امثال هم
تبصره : ایجاد پنجره یا باز شو از زیر زمین به خیابان یا کوچه و یا فضاهای عمومی مجاز نمی باشد.
ماده 20: برای تراکم های ویژه تا سه طبقه زیر زمین مجاز بوده و بیش از آن منوط به تایید کمیسیون فنی شهرداری می باشد.
ملاحظات اصلی در طراحی مراکز تجاری:
این وبلاگ رو با تمام وجودم تقدیم میکنم به اساتيد عزیزم< محمد جواد میری و محمد صالحي رود پشتي> که همیشه مثل یه برادر بزرگتر راه درست و نشونم میده